【Review】ジョーンズ ラング ラサール：東京オフィスルネッサンス 大量供給を迎えるオフィス市場と都市の活性

東京オフィスルネッサンス　大量供給を迎えるオフィス市場と都市の活性

http://www.joneslanglasalle.co.jp/japan/ja-jp/Documents/Other%20Reports/JLL_Japan_Office_Demand_201612_J.pdf

2016年末にリリースされたレポートですが、今までなんとなく言われていた「空室率の低下の割に賃料が上がらない」現象の要因をまとめています。

空室率（三鬼商事）が3％台に突入しているので、当然、新規賃料上昇も継続賃料の増額改定も行われてはいるのですが、2006年の熱狂ほどではないのはなぜか。

空室率は2000年以降でもっとも低かった2006～2007年並と同じでも空室量となると当時の1.5倍である、という数字はとかく空室「率」の方に目を向けがちな傾向のある中、覚えておくべき現象だと思います。

時事性のあるトピックなので、コンテンツの寿命は短いと思いますが、2017年8月くらいまではこの説明で引っ張れるのではないかと。

【Review】西浦 三郎：ヒューリック ドリーム/企業の成長と社員のやりがい、トップは会社を変えられる

ヒューリック ドリーム/企業の成長と社員のやりがい、トップは会社を変えられる

 今をときめくみずほ銀行系不動産会社ヒューリックの成長物語を社長が自ら語る本書は、スタイルとしては中期経営計画と私の履歴書の足して2で割ったような感じです。

個人的な記憶を思い起こすと、2010年ごろ、当時所属してた会社の同僚と「ヒューリック行きてぇな」と言い合っていたので、外から見ててもその頃から勢いが出てきていたのでしょう。そうすると7年以上勢いが続いているということになり、時に危うさを指摘されながらも、その勢いの一旦くらいは見たくて手に取ってみるわけです。

懐かしの日本橋興業時代の話から戦略の順序とタイミングを見極めながら、中堅不動産会社としての事業領域を広げていく過程やビジョンなんかは本を読んでいるというよりもPowerPointの資料を読んでいるかのようでさくさく進めることができます。

個人的には2日で物件取得の決断をするという決裁スピードの速さとその意思決定ルートが驚きで、この手の出自の会社で本当にそんなことができるのかとにわかには信じがたいです。西浦会長自身、今までは大きな失敗はなかったと言っているように、この話が本当だとしても現状ではこれでうまく回っているのでしょうが、一つ大きな失敗が起きた時、それを維持できるのかということが課題に残るんではないでしょうか。

ただ、この本の一番のメインターゲットは不動産業界人ではなくて就活生なんじゃないかなって思ってます。多少誇張があったとしてもあの職務環境を繰り返し強調されたら第一志望にする就活生結構多いんじゃないかな。同時にこの福利厚生が維持できるのは高収益体質が維持できている間だけ、という趣旨の（当然の）逃げ道も記載されています。

【Review】八木 祐四郎：ビルメンテナンスのすべて―ビル機能の効率的運営

ビルメンテナンスのすべて―ビル機能の効率的運営

 本書は当時の東京美装興業社長により、バブル崩壊間もない94年に出されましたが、書かれていることは私がビルメンテナンス（BM）会社の監督をしていた2010年代の光景とあまり違わないので、20年以上経っても、BM業界は変わらないですね。

この時期からBM業界は人材不足による高齢者、女性、非正規社員の活用で成り立っていることがうかがえ1章割いて「ビルメンテナンスの雇用問題」について論じています。昔も今も清掃員が集まらないって言ってたんですね。

人材不足、ビル設備の高度化、ワークスタイルの変化・多様化への対応、情報化の進展が課題に挙げられていますが、たぶん今でも課題であり続けていると思います。

20年以上前の本なので、細かい法令や業界の現状は違っていると思いますが、業務の概略は書かれている頃からそれほど変わっていないので、BM会社の人間がどういうことをやっているのかイメージするにはよいかと思います。管理コストを算出する際の積算方法についての簡単な説明が載っていて、これが一番参考になりました。

【Review】オフィスビル総合研究所「ベースビル研究会」：新 次世代ビルの条件

新 次世代ビルの条件

 本書は今から10年前に「次の時代に社会・経済・人間が求めるオフィスビルはどのようなものか」というテーマで、出版されました。

テーマがテーマなので、実務に直結するような知識が得られるわけではないですが、1つあたり4～5ページでまとめられているトピックは建築、設備、投資、管理、環境、FM等多面的な視点で設けられているので、ある程度実務を経験された方なら、気づきが持てるような構成になっています。オフィスビル総合研究所は三幸エステートの関連会社ではありますが、それほど市場性偏重という感じではなくて、むしろその話題は少ないくらいです。

10年経ってみてこの中で言われていることの中ではシステム天井や環境系（環境規制）の話あたりは概ね書かれているような展開にはなっています。逆に本書が全編にわたって推しているスケルトン・インフィルについてはまったく主流にならないまま現在に至っています。

個人的には「LCCを考えたら、設備には特注品を使用するのは避けるべきだ」という主張には特注品だらけの物件を管理した経験から非常に強く共感します。

2014年に続編となる『オフィスビル2030＝－近未来ーオフィスビルは必要か？』も出版されているので、どのようにスタンスが変わったのか見てみるにもよいかと思います。いずれにせよ、落ち着いた時間のある時に読むべき本です。

【Review】三菱信託銀行不動産コンサルティング部,日本プロパティソリューションズ：ビルオーナーのためのプロパティ・マネジメント入門

ビルオーナーのためのプロパティ・マネジメント入門

 本書は、不動産証券化黎明期、アンバンドリングと呼ばれて不動産にかかわる各機能が分かれていく過程でプロパティ・マネジメント（PM）という言葉が出て定着しつつあったころにその業務の内容を概説したものになります。

そもそも不動産といってもオフィスビル系の書籍というのは非常に少なく、中でもPMという比較的裏方的な仕事の解説書というのはほとんどなかったので、2000年代半ばくらいの若手プレイヤーで読んでいる人は結構見ました。

出版から10年以上経った今でも、やや時代を感じさせる部分はありますが、PMの基本的流れについては120ページくらい（120ページ以降の鑑定評価の説明は蛇足）で把握できる「入門書」となっています。日本プロパティソリューションズ（JPS）は三菱（UFJ）信託銀行系のPM会社で記述の信頼性も高いです。

一方で、「理想的な管理運営体制」「人材の在り方」というのが今から見ると強く出すぎている感があって、フィーの低下化から疲弊して久しいように思える現在の状況と比べると違和感を覚えます。

「プロパティ・マネジャーはまず、テナントリーシング、会計、ファイナンス、建物維持管理、不動産に関する法、契約実務、保険等の実務所上の基礎知識を一通り持つ必要があります」

「あわせて、経済環境と企業動向、業種ごとの景気動向、機関投資家の投資動向等、よりマクロ的な視点からの分析を常に怠らないことも必要」

「基礎知識があるのは前提として、それに基づいた豊かなコミュニケーション能力、多くの経験によって高めていくことが必要」

スーパーマンを求めているわけではない、とは断っているけど、これを一通りこなせる人材はPM会社には留まっていないでしょう…

【Review】岩田 研一：「ビル」を街ごとプロデュース---プロパティマネジメントが ビルに力を与える

本書は財閥系不動産会社の子会社（三菱地所プロパティマネジメント株式会社）のことを紹介しているのですが、子会社、しかも所謂管理会社がこういう本を出すのは珍しいなと感じます。

もともとのルーツの一つである横浜ランドマークタワー立上げの話や東日本大震災の時の話、丸の内のライトアップの話など一つ一つの話は経験上この会社なら確かにありそうだな、というものばかりなので、この手の宣伝本としてはそれなりに本当のことを書いているだろうなとは思いました。

ただ、同じく経験上納得感がなかったのはこの本には彼らにとっての最大の顧客でもある親会社のことがほとんど触れられていない点ですね。彼らとは業務でも接したことはありますが、常に親会社に気を使っているの雰囲気が露骨にあるので、その光景と本の描写との落差が臨場感を減じていると感じました。

（大型施設を手掛ける）プロパティマネジメント会社を紹介した本としてはよくできている方だと思いますが、グループの中での子会社を描いた本としてはあまり出来が良くないというのが全体の感想でした。

「ビル」を街ごとプロデュース---プロパティマネジメントが ビルに力を与える

【Review】一般社団法人省エネルギーセンター 編：ビルのエネルギー管理 基礎と実践

仕事柄不動産のエネルギー管理に気を使うことは多いのですが、直接的に収益に結び付かない、面倒という理由もあって現場のビル設備担当、プロパティマネジャーといえどもこの分野まで対応し、クライアントに対してわかりやすく提案できる人は少ないというのが現状です。

また、提案を受ける立場の人間もなかなかこの分野には精通していないことが多く、会話ができないというのもまた事実です。

不動産を経営・運用するという観点から、実践的な書籍というのは少ないのが悩みどころなのですが、本書は分量もそれほど多くないし、文系でもビル管理に携わった経験があればイメージできるという点で手堅いつくりとなっています。

これを読むとファンとかポンプとかビル管理をやっていると見聞きする設備の原理が簡単に解説されていますし、空調の方式の違いについても割と丁寧に説明しているので、設備を浅く広く学ぶという意味でもいいのではないかと思います。

ビルの省エネエキスパート検定という検定のテキストなので市販されていないのが残念ですね。

ECCJ 省エネルギーセンター / ビルの省エネエキスパート検定制度 検定公式テキスト「ビルのエネルギー管理基礎と実践」